¡Catastrófico avalúo catastral!

POR JAIME BURGOS MARTÍNEZ      

A comienzos de cada año, los ciudadanos esperan la cascada de impuestos que se les viene encima para contribuir al sostenimiento del gasto público del Estado. Entre estos tributos, el primero que se asoma es el impuesto predial, cuya base gravable es el avalúo catastral realizado por un gestor, que se encarga de los procesos de formación, actualización, conservación y difusión, catastral.

Pero ¿quiénes son estos gestores? El Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), la Agencia Nacional de Tierras, los catastros descentralizados y el delegado. Asimismo, pueden habilitarse ante el IGAC los entes territoriales (alcaldías, gobernaciones, esquemas asociativos de entidades territoriales) y las entidades públicas del orden nacional.

En los municipios, la labor se le encomienda a una oficina de gestión catastral que depende de la secretaría de hacienda; es la que emite el recibo para pagar el impuesto predial, que el contribuyente debe descargar de la página electrónica, puesto que, con esta modernidad informática y de virtualidad (con más desventajas que ventajas), casi nunca llega en físico a la dirección del predio.

Cuando se tiene la factura en la mano, aflora la primera sorpresa: un avalúo exagerado de un año a otro (del 100, 150, 200%, etc.), sin saber el porqué, y, por supuesto, la carga impositiva más abultada. Y, entonces, nacen las inquietudes, ¿es actualización del catastro, que, según el artículo 79 de la Ley 223 de 1995, es cada cinco años, o es el incremento anual?

En efecto, hay que tener claro que la actualización es el conjunto de actividades destinadas a identificar o incorporar los cambios o inconsistencias en la información catastral a lo largo de un período determinado; y el incremento anual del avalúo catastral es el porcentaje en el que se reajusta el valor de los predios cada año, que, teóricamente, lo determina el Gobierno nacional y no puede ser mayor a la inflación del año, conforme al artículo 8.° de la Ley 44 de 1990.

Sin embargo, esto en la práctica no es cierto. En los municipios, su Gobierno, con la creencia equivocada de la autonomía absoluta de las entidades territoriales, sin tener en cuenta lo que consagra el artículo 287 de la Constitución Política, de que ellas «gozan de autonomía para la gestión de sus intereses, y dentro de los límites de la Constitución y la ley», establecen aumentos exagerados de los avalúos catastrales, que superan la ley, y, lógicamente, del impuesto predial.

Se olvidan —exprofeso—, por una parte, del artículo 2.° de la Ley 1995 de 2019, vigente en la actualidad, que dispone: «Independientemente del valor de catastro obtenido siguiendo los procedimientos del artículo anterior, para los predios que hayan sido objeto de actualización catastral y hayan pagado según esa actualización, será del IPC+8 puntos porcentuales máximo del Impuesto Predial Unificado. Para el caso de los predios que no se hayan actualizado el límite será de máximo 50% del monto liquidado por el mismo concepto el año inmediatamente anterior». Y, por la otra, del Decreto 1609 de 27 de diciembre de 2024, que, en su artículo 2.2.10.1.1., expresa: «Los avalúos catastrales de los predios urbanos no formados y no actualizados durante la vigencia 2024, se reajustarán a partir del 1º de enero de 2025 en tres por ciento (3%)».

A pesar de ello —el tope del incremento del avalúo en un máximo del 50%—, los concejos expiden, a finales del año, un acuerdo en que se fijan las tarifas por mil, conforme a las oscilaciones legales (v. gr.: De 5 a 17), que van a gravar los predios urbanos y rurales, en forma diferencial, en consideración a la destinación económica de cada predio, en unos rangos de salarios mínimos legales vigentes; por ejemplo, si en el año 2024 un predio de estrato seis tuvo un avalúo catastral de $600.000.000 (461 smlm), la tarifa que le correspondió fue la de 8/1000, puesto que se encontraba en el rango de 200 a 500 smlm, lo que arrojó un impuesto de $4.800.000, o sea, $600.000.000 x8/1000=$4.800.000.

Siguiendo con el ejemplo, si a ese predio en el 2025 se le aumenta el avalúo catastral en $800.000.000 (562 smlm); es decir, en un 133%, la categoría que traía en el 2024 cambia por la de 500 a 700 smlm, con una tarifa de 9/1000, que al multiplicarse por el valor del avalúo arroja el impuesto predial: $7.200.000. Crece el impuesto en $2.400.000.

Esto significa que en la medida que se aumenta tanto el avalúo catastral como las tarifas por mil, así sea con abusos de derechos y extralimitación de funciones, se piensa que crece el recaudo de los municipios para fortalecer sus finanzas; pero, con tristeza, hay decir que en la mayoría  de ellos no se ve reflejado en buenas obras el recaudo de los tributos, porque se esfuman, ya que en el juego de la politiquería, las administraciones municipales, con el fin de que los honorables miembros de  los concejos les aprueben los proyectos de acuerdo, les gritan a los cuatro vientos: «habrá francachela y habrá comilona», como diría el hijo de Rana, Rinrín Renacuajo.

En verdad, no sé qué les sucede a ciertas administraciones municipales y concejos que parece que ejercen sus atribuciones a espaldas de los ciudadanos, ya que al imponerles algunas cargas de las que están facultados dentro del marco de la ley, no analizan la realidad social que está viviendo el país —economía ruinosa y alto costo de vida— e incumplen una de los aspectos fundamentales de la política: la función ordenadora de la convivencia. ¡Parece que los árboles no dejan ver el bosque!

Y para rematar estas preocupantes reflexiones, en la Cámara de Representantes cursa el proyecto de ley 292 de 2023, de iniciativa del Gobierno nacional, aprobado en primer debate en la Comisión Tercera, en que, en síntesis, de manera excesiva acrecientan los avalúos catastrales para predios urbanos y rurales así:

Hasta el 50% del monto del avalúo catastral liquidado el año inmediatamente anterior en predio igual o menor a 135 smlm; el 100%, entre 135 y 250 smlm; el 150%, de 250 a 350 smlm; el 200%, desde 350 hasta 500 smlm, y el 300%, superior a 500 smlm.; verbigracia: si al predio de 2025 del que antes se ha hablado, con un avalúo catastral de de $800.000.000 (562 smlm), se le aplica el porcentaje del 300% del proyecto de ley por estar en el nivel de más de 500 smlm, el avalúo aumenta en $2.400.000.000. Y si se le aplica la tarifa de 9/1000, el impuesto predial será de $21.600.000. 

¡Qué tal! Y eso que la finalidad es ponerle límite al crecimiento del impuesto predial. ¡Cuánto cinismo!

Jaime Burgos Martínez

Abogado, especialista en derechos administrativo y disciplinario.

Bogotá, D. C., enero de 2025